四川新闻网首页四川新闻网成都4月27日讯 老旧小区更新改造是城市有机更新的组成部分，作为推动城市更新的内在动力和外部载体，改造更新的最终目标指向地域振兴与可持续发展。从宏观意义上讲，老旧小区改造承担着改善居民居住条件、提高居民生活品质、实现人民群众对美好生活向往的关键功能。在城市核心用地减量发展与城市边界限定的双重压力下，老旧小区改造还承担着优化升级存量土地空间的重要功能。
2021年4月，成都出台了《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施》，这是在2020年城市更新的政策（《关于印发成都市城市有机更新实施办法的通知》(成办发〔2021〕43号））基础上，补充了实际操作层面的空白。显然，这对于推动成都中优战略，尤其是传统五城区的城市更新将因此提速。贝壳研究院成都分院结合贝壳找房平台大数据，对成都老旧小区现状展开分析，以便读者能从真正意义上理解此项政策的重大意义和老旧小区更新改造对城市发展的作用。
成都有望加快中心老城区有机更新
老旧小区改造在国外又被称为城市有机更新，它并非近期出现的新事物。2007 年，原国家建设部出台《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》，首次对旧住宅区整治改造内容、标准、机制和方法等进行规范，这标志着老旧小区改造正式启动。过去十多年间，北京、上海、广州等多个城市在老旧小区改造方面做了积极探索，但从全国层面上看，改造整体上推进速度较为缓慢，成效不明显。
2020年初新冠疫情暴发，在疫情冲击之下 ，老旧小区改造对于经济复苏和社区治理的重要性明显提升 。2020年7月，国务院出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，进一步明确和聚焦改造工作目标:到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末，结合各地实际情况，力争基本完成需改造城镇老旧小区改造任务。
现阶段，老旧小区改造有序推进的关键在于能否建立一种多方参与、资金配套持续稳定的改造模式。各地老旧小区改造初期，基础设施建设和完善类工程多由各级政府财政承担，少数由原来的产权单位承担。在各地财政实力严重分化且地方债务压力较大的背景下，老旧小区改造资金缺口较大。因此，传统的改造手段和投资模式逐渐暴露出种种不适应和不可持续性，缺少灵活有效的市场化投融资机制，难以吸引社会力量参与。而此次成都出台的政策中明确了三种改造方式：房屋征收与协议搬迁方式改造、“地随房走”整体改造、自由存量土地自主改造。房屋征收与协议搬迁改造是此次的亮点，有望加快中心老城区有机更新，后两种模式在成都旧城改造中已开始实行。
措施规定，房屋征收与协议搬迁方式改造主要适用于未实施自主改造、“地随房走”整体改造，住房条件困难、经营环境恶劣、安全隐患严重、群众迫切要求搬迁、集中连片规模较大的城市更新区域。在符合法律法规的前提下，土地的起拍价可按照不低于项目搬迁补偿成本、片区土地整理总成本、市级财政计提费用、所在区域用途基准地价等因素合理确定土地出让起始价。即：改造土地出售起拍价可按不低于所有成本的总和确定。这对于吸引社会力量参与，确保改造各方的利益，增强老旧小区改造的内生动力，完善长效建设机制方面具有重要意义。首先，引入社会力量参与老旧小区改造能够有效提升改造资金筹集能力，降低财政支出压力。其次，社会力量参与能够激发居民的积极性，提高改造的内生动力。社会力量关注社区持续经营的资源，重视居民对服务的认可，会通过构建良好的物业服务，让居民体验到改造的收益，提高业主参与改造的动力。
成都老旧小区数量在全国排名靠前
按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到 17 万个，涉及建筑面积 40 亿平米。根据贝壳楼盘字典数据，重点 20 城市记录的小区中，楼龄 20年以上的老旧小区占比近 40%。分城市看，数量方面，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京;从老旧小区的比例来看，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京。虽然成都老旧小区占比并不算全国最高，但绝对值数量上并不低，仅次于上海排名全国第2。
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老旧小区居住空间普遍逼仄。根据贝壳楼盘字典数据，成都楼龄在 20 年及以上的存量房中22%面积在60平以下，显著高于相同面积段20年以下房屋占比近10个百分点；同样的情况也出现在60-90平的老旧房屋，老旧房屋数量占比高达44%；而相对较大的120平以上老旧房屋占比仅15%。
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数据来源：贝壳研究院成都分院
老旧社区一般集中在城市的老城区。根据贝壳楼盘字典数据，中心城区逾6成是老旧小区，分布在寸土寸金的成都传统五城区。楼龄在20年以上的老旧小区涉及183万套住房。从区位分布看，成都所有存量住宅房源中有40%分布在传统五城区，而老旧小区房源中，有62%集中在五城区，其中青羊区内部老旧房源占比高达70%，位于各城区首位，金牛、锦江及武侯区域内老旧房源占比也达到60%左右。
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数据来源：贝壳研究院成都分院
图：成都一圈层（中优）各板块老旧小区占比
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数据来源：贝壳研究院成都分院
根据贝壳楼盘字典数据，20年以下的二手房源流通率往往能够达到1.5%左右，但是老旧小区的二手房源流通率显著偏低，虽然中心城区地段价值较高，但是老旧小区居住条件落后，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。
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数据来源：贝壳研究院成都分院
老旧小区改造对城市中心城区焕发活力的积极作用
近两年，蓉漂一族从中心城区外溢至近远郊租住或成为一种趋势。中心城区房屋设施逐渐老化，不适合年轻人居住，年轻人不得不住到更远的地区，由此导致城市通勤压力加大，带来交通堵塞和环境污染。从国外的成功案例分析，对老旧社区进行改造，能够让城里的房子更加适合年轻人居住，优化中心城区的人群结构。
以日本东京核心区域为例，城市更新和旧区改造使中心城区给年轻人提供更加宜居便利的居住空间，吸引优质年轻人回到中心，有效改善了职住分离问题。年轻人进入城市核心区域，提高了中心城市消费需求，破解产业空心化，提高城市经济活力。因此，老旧小区改造，不仅仅是对现有住房质量的改善，对于城市人口分布和区域价值具有长期价值。
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随着成都城市化水平的提高，城市规模和人口数量不断扩大，老旧小区的基础设施、人居环境、公共服务等资源百废待新。以往依靠政府出资主导的旧改模式已无法适应量大面广的改造要求，本次举措的出台对于做大做优成都城市极核无疑是一针强心剂，在《成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中明确指出：实施城市更新和老旧小区改造提升工程，全面加速棚户区、城中村和老旧小区改造。到2025年，完成棚户区改造10000户、城中村改造6800户，让“老成都”焕发新活力。（锁千程）
