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公寓不限购 供销双涨加速去库存
2018-05-17 09:54 来源:四川日报

成都住宅在“四限”——“限购+限贷+限价+限售”之下,公寓类产品正在成为楼市投资的热门产品。据锐理数据显示,2017年成都公寓产品(LOFT、SOHO下同)成交环比2016年大涨了113.8%,而今年仅前4月的供销即与2016年全年基本持平。5月15日,成都楼市限购政策再度升级,或将成为公寓类产品加速去库存的“助推剂”。面对这样的态势,在成都公寓类产品还能买吗?购买时应该注意哪些问题?哪些区域价值较大?

□记者 文强

住宅投资购买需求受限

公寓市场供销双涨

2016年成都限购政策出台后,一部分住宅投资需求外溢到公寓市场,使得当年11月公寓产品销量环比上涨约68%。2017年成都公寓成交升势愈加明显,同时急速扩大的市场需求传导到供应端,新增公寓产品量加大,并在2017年5月登上了一个小高峰。

“在成都近5年公寓产品供销走势中,2017年出现了突飞猛进的变化,其中成交面积环比2016年涨了113.8%;2018年仅前4个月供销就与2016年全年基本持平,也就是说2018年成都公寓产品或仍是供销双高的一年。”锐理数据分析认为,随着这类产品的热销,价格也开始水涨船高,比如九眼桥附近一项目,售价已经达到了27000元/平方米,涨幅相当高。对比公寓项目的销售价格,目前往往已接近对标区域内或者同一项目的住宅价格。

公寓存量高企

价格高攀影响购买力

四川日报记者在采访中了解到,虽然公寓类产品在这一年多里成交量大幅攀升,但由于供应水涨船高,且多年来公寓产品供销比持续大于1,导致存量依然高企。据锐理数据监控显示,截至2018年4月底,成都公寓类产品存量约454万平方米,按去年去库存效果最猛的去化速度计算,目前成都公寓去化周期仍需约20个月。这对于开发商来说,意味着去化压力依然很大,竞争依然很激烈,而价格的逐渐攀升,也在影响购房者的购买热情。毕竟,这类产品无论从性质、产品设计、物业服务以及其他诸多方面看,与住宅产品相比还有很大的区别,最关键的是使用成本比住房高出不少。

地产策划人李绍华认为,成都公寓市场短期内依然有望持续火爆,特别是一些投资购房者“慌不择路”下手。在一些购房者看来,公寓属投资产品,但住宅限购竟然激发了公寓不常见的自住属性。这种楼市“非主流”的产品,似乎正变得“主流”。据相关调查发现,63.9%的购房者在限购下“退而求其次”选择购买公寓,其中不乏真正想要落脚成都的外地购房者,在无购房资格的情况下,公寓成了无可奈何的选择。

同时,在购买公寓用途调查中发现,自住和投资占比几乎持平,其中自住占比41.8%,投资占比47.3%,用于办公仅占10.9%。

住宅供应放量

挤压部分“墙头草”客群

四川日报记者在采访中了解到,成都公寓市场从2016年四季度的回暖,到2017年以来的一路走高,很大程度上是受益于住宅限购,调控之下分流于住宅市场的客群大量进入公寓市场。

锐理数据分析认为,受各种因素影响,2017年第四季度成都住宅供应量处于明显的低谷期,而与之相对的则是公寓产品销量的高峰期;自成都实施公证摇号政策以来,住宅供应量逐渐增加,购房者集中涌入新房市场;相应的,公寓产品销量有所下滑。住宅市场对购房者吸附力更强,在供应给力的情况下,挤压出一部分公寓市场客群。

据成都市城乡房产管理局发布的信息显示,成都最近一个月还将推出70余个项目、360余万平方米的商品住房,购房者的选择将更多。同时,成都建设部门一季度核准开工建设商品住房项目158个,比去年同期增加16个,开工面积1199万平方米,同比增长35%。国土部门一季度出让商品住房类用地41宗,面积3039亩,同比增长583%,可建商品住房面积317万平方米,同比大幅增长411%。全年计划供应商品住房类用地面积约9800亩,同比增长4.5%。

“随着这些项目的逐渐上市,原来担心买不到住宅准备选公寓的‘墙头草’客户,有可能又要回归购买住宅产品,这对公寓项目的销售来说,当是一个坏消息。”成都凯仁地产副总经理荣轶说,公寓产品存量高企,以及供应不断放量,再加上楼市未来走势的诸多不确定因素,成都公寓市场也面临着变数。

原标题:公寓不限购 供销双涨加速去库存

 

[编辑:郭晓彤]